ღ♥ღ.آژانس مسكن پیمان.ღ♥ღ

بازار مسكن ايران از نگاه خارجي‌ها و تداوم سقوط قیمت مسکن در آمریکا

ajancy — Thu, 29 May 2008 22:21:05 GMT

خبرگزاري رويترز در گزارشي از وضعيت بازار مسكن در ايران، دو دليل عمده را براي روند فزاينده قيمت‌ها در اين بازار معرفي كرده است.در اين گزارش كاهش دستوري نرخ بهره و سرمايه‌هاي ايرانيان خارج از كشور دو عامل اساسي براي دامن زدن به گراني مسكن در ايران تحليل شده است.

نرخ بهره پايين، تقاضاي زياد و هجوم سرمايه‌هاي ايرانيان مقيم خارج
عوامل تحريك بازار مسكن ايران از نگاه رويترز
خبرگزاري فرانسه:در حال حاضر بسياري از صنعتگران ترجيح مي‌دهند بخشي از سرمايه خود را در بخش مسكن وارد كنند
خبرگزاري رويترز در گزارشي از وضعيت بازار مسكن در ايران، دو دليل عمده را براي روند فزاينده قيمت‌ها در اين بازار معرفي كرده است.
در اين گزارش كاهش دستوري نرخ بهره و سرمايه‌هاي ايرانيان خارج از كشور دو عامل اساسي براي دامن زدن به گراني مسكن در ايران تحليل شده است.
آنچه در پي مي‌آيد عين گزارش خبرگزاري رويترز از بازار مسكن كشورمان است:
ميليونرهاي تهراني
خانم ن. احتشامي براي خريد خانه‌اي شيك به تازگي 6 ميليون دلار پول پرداخته‌است. اشتباه نكنيد اين خانه در نيويورك يا لندن نيست. اين خانه در تهران پايتخت ايران واقع است. او كه 56 سال سن دارد و يك طراح داخلي از خانواده‌اي ثروتمند در شمال تهران است، مي‌گويد: من حالا يك ميليونرم.
اما هيچ چيز ديگر در زندگي اين زن به زندگي ميليونرها شبيه نيست. او درحاليكه كه كنار پنجره خانه‌اش ايستاده و آن را مي‌بندد، مي‌گويد: احساس مي‌كنم كه در يك هلي‌كوپتر نشسته‌ام. از اينجا من كل شهر را مي‌بينم.
اين ماجرايي است كه اكنون در كل دنيا هم تجربه شده‌است، يعني افزايش ناگهاني قيمت‌ها كه بخشي از آن از وام‌دادن‌هاي آسان ناشي مي‌شود. اما در ايران مردم بسيار از قيمت بازار عقب هستند.
آقاي م. باقري يك بازرگان است كه از سال 1980 در آلمان زندگي مي‌كند و اميدوار است كه از اين الگوي جديد در ايران سود هنگفتي نصيب خود كند.
او از اروپا جايي كه در آن زندگي مي‌كند وام مي‌گيرد و در تهران آپارتمان مي‌خرد. او مي‌گويد كه به زودي به يك ابرثروتمند تبديل مي‌شود.
از سال 2005 (يعني بعد از انتخابات رياست‌جمهوري ايران)، بازار املاك در اين چهارمين توليدكننده بزرگ نفت دنيا رونق گرفته است. كارشناسان اقتصادي مي‌گويند كه قيمت املاك در ايران تنها در سال 2007 ، بيش از 100 درصد افزايش يافته‌است. اين افزايش قيمت در سال 2006 بيش از 62 درصد و در سال 2005 بيش از 50 درصد بوده‌است. بعضي كارشناسان اقتصادي مي‌گويند كه اين افزايش قيمت ادامه خواهد يافت؛ چرا كه با پايين كشيدن نرخ بهره به ميزاني كمتر از نرخ تورم، ايراني‌ها و سرمايه‌گذاران در بازار ملك به دنبال فرصتي براي سود بيشتر مي‌گردند.
رضا عبدي‌زاده از كارشناسان اقتصادي مي‌گويد كه اين افزايش قيمت ممكن است يك حباب باشد. اين روند شايد روندي كاذب باشد؛ چرا كه سير افزايش قيمت‌ها منطقي نيست. اما فعلا كه يك حقيقت است. قيمت مسكن در ايران معمولا كم نشده‌است. دولت ايران ممكن است بتواند روند افزايش قيمت را متوقف كند اما بعيد است كه بتواند آن را پايين بياورد.

وام‌هاي سريع
دولت محمود احمدي‌نژاد طرحي را براي دادن وام‌هاي سريع به بنگاه‌هاي زودبازده به اجرا گذاشت. بر اساس اين طرح به افراد و شركت‌هايي كه براي ايجاد شغل در ايران برنامه دارند مقدار زيادي وام داده مي‌شد. نرخ بيكاري در ايران بالاي 10 درصد است. اين برنامه كه نوعي بسته محرك اقتصادي بود، باعث افزايش تورم شد و انتقاد و هشدار بسياري از جمله طهماسب مظاهري رييس كل بانك مركزي ايران را برانگيخته‌است. سعيد ليلاز يك كارشناس اقتصادي در اين زمينه مي‌گويد: اين كار مشكلاتي به وجود مي‌آورد، زيرا موضوع و مشكل اصلي وجود سرمايه‌ و نقدينگي است.
دولت گفته‌است كساني كه از اين پول به جاي ايجاد اشتغال، براي سرمايه‌گذاري در ملك استفاده كنند براي 5 سال از دريافت هرگونه وامي محروم خواهند شد.
احمدي‌نژاد كه به خاطر اين سياست‌ها مورد انتقاد كارشناسان اقتصادي قرار گرفته‌بود، نرخ بهره را با وجود رشد شديد نقدينگي در سال گذشته كاهش داد. اكنون نرخ بهره زير نرخ تورمي است كه اكنون بالاي 20 درصد در سال است.

پرش ناگهاني
علي افشاري يكي از بنگاهداران معاملات ملكي در اين باره مي‌گويد: وقتي فرصت ديگري براي سرمايه‌گذاري وجود نداشته‌باشد و نرخ بهره بانكي هم زير نرخ تورم باشد طبيعي است كه پول به سوي بازار املاك سرازير مي‌شود.
دولت تاكنون در تلاش براي مهار قيمت‌ها در اين بازار ناموفق بوده‌است. هر سال يك ميليون نفر خواستار مسكن در ايران به اين بازار وارد مي‌شود و اين درحالي است كه هر سال در اين كشور تنها 600 هزار خانه جديد ساخته مي‌شود. به اين ترتيب ميزان كمبود مسكن بالاست.
ح. تقوي كارمند است و دو فرزند دارد. او خانه 60 متري خود را در تهران فروخته تا خرج عروسي پسرش را تامين كند. از آن زمان تا كنون او حتي نتوانسته يك آپارتمان كوچكتر براي خود و خانواده‌اش اجاره كند. اين درحالي است كه او فكر مي‌كرد با فروش خانه‌اش مي‌تواند يك آپارتمان كوچك‌تر خريداري كند و خرج عروسي پسرش را هم بدهد. اكنون اما او در سن 55 سالگي بدون خانه و سرپناه مانده‌است.
بعضي دلالان معاملات ملكي و بنگاهداران با شعله‌ورتر كردن اين آتش، پيش‌بيني مي‌كنندكه در ماه‌هاي آينده قيمت‌ها با يك جهش رو‌به‌رو مي‌شود. اين پيش‌بيني
آنها ناشي از فشارهاي بين‌المللي است كه اين روزها بر ايران شدت گرفته است.
نرخ پايين بهره، تقاضا براي مسكن و تهديدهاي بين‌المللي همگي به اين افزايش قيمت دامن مي‌زند و اين درحالي است كه ايراني‌ها بيشتر از گذشته سرمايه خود را در بخش مسكن و ساخت و ساز سرمايه‌گذاري مي‌كنند. سرمايه خارجي در موفقيت اين بازار نقش بزرگي دارد، زيرا ارزش ريالي پول ايراني‌هاي ساكن خارج از كشور در سال‌هاي اخير افزايش يافته‌است. دليل آن هم اين است كه ايراني‌ها نگران آن هستند كه دارايي‌شان در بانك‌هاي خارجي در اثر تحريم‌هاي آمريكا بلوكه شود. به همين دليل اين پول را به ايران مي‌فرستند.
باقر صفريان يك مهندس عمران كه در كار ساخت‌وساز انبوه خانه در جنوب تهران مشغول است، مي‌گويد، قيمت‌ها افزايش خواهد يافت چرا كه رونق ساخت‌وساز در بخش‌هاي عمده كشور از جمله شهرهاي نزديك تهران رونق قابل توجهي گرفته‌است. او مي‌گويد، مردم پول دارند و با كاهش ارزش در مقابل دلار و طلا ترجيح مي‌دهند كه در بازار املاك سرمايه‌گذاري كنند.
محمود رحيمي يك كارمند 35 ساله دولت است كه زندگي او هم در اثر اين افزايش ناگهاني قيمت لطمه ديده است.
او مي‌گويد اكنون خريد يك آپارتمان خيلي كوچك هم در تهران غيرممكن است قيمت‌ها اكنون بين متري 2 هزار تا 20 هزار دلار در نوسان است.
رحيمي مي‌گويد: حتي اگر ما هيچ چيزي نخوريم و طي 40 سال حتي يك ريال هم خرج نكنيم شايد بتوانيم بعد از اين مدت يك خانه 20 متري بخريم. البته اگر تا آن زمان قيمت‌ها ثابت بماند و بيشتر نشود.

رقابت تهران و پاريس
خبرگزاري فرانسه نيز در گزارشي به بررسي وضعيت مسكن در تهران پرداخت و نوشت: در حالي كه اقتصاد ايران از تورم صدمه مي‌بيند، مالكان خانه‌ در ايران به سرعت در حال ثروتمندتر شدن هستند.
اين خبرگزاري اد امه داد: يك پنت‌هاوس لوكس هزار و 400‌متري در شمال تهران اخيرا 21‌ميليون دلار به فروش رفت كه قيمت هر مترمربع آن حدود 15‌هزار دلار بوده است، اين در حالي است كه ميانگين حقوق ماهانه ايرانيان معادل 300 تا 460‌دلار در ماه است.
در حالي كه بازار مسكن در آمريكا دچار مشكل شده است، قيمت‌هاي خانه در مناطق حومه شهر تهران طي سه ماه دست كم 10‌ميليون ريال (بيش از هزار دلار) افزايش يافته است.
به اعتقاد خبرگزاري فرانسه، قيمت مسكن در تهران قابليت رقابت با قيمت مسكن در پاريس را دارد به طوري كه در پايتخت فرانسه هر متر مربع خانه 10 تا 100‌ميليون ريال (شش هزار و 500 تا 10‌هزار و 700‌دلار) معامله مي‌شود.
يك آژانس املاك در تهران با اعلام اينكه متراژ خانه‌هاي شمال شهر تهران به طور ميانگين 200‌متر مربع است، گفت: براي خريد خانه در مناطق شمالي شهر بايد دست كم يك ميليون دلار پرداخت كنيد.
با توجه به فعاليت بي‌رونق بازارهاي سهام، بخش املاك يكي از مطمئن‌ترين بخش‌ها براي جذب نقدينگي است كه در پي افزايش قيمت نفت به اقتصاد ايران سرازير شده است.
اين خبرگزاري در ادامه گزارش خود كه ايسنا آن را منتشر كرده است، به امكانات لوكس خانه‌هاي شمال تهران پرداخته و مي‌نويسد: تسهيلاتي همچون استخر، سونا، جكوزي و غيره در خانه‌هاي نوساز به وفور يافت مي‌شود تا خريداران ثروتمند بيشتري جذب شوند به طوري كه حتي يكي از برج‌هاي مسكوني تهران داراي محل مخصوص فرود هلي‌كوپتر هست و برخي از آنها از آسانسورهايي براي منتقل كردن خودروها به داخل آپارتمان نيز برخوردارند.
اين در حالي است كه افزايش قيمت مسكن تنها منحصر به مناطق شمالي شهر تهران نيست و ديگر مناطق و شهرهاي بزرگ همچون اصفهان، مشهد و تبريز نيز با چنين افزايش قيمتي مواجه هستند به طوري كه در شهر پرند و هشتگرد كه در حومه تهران نيز قرار دارند قيمت‌ها افزايش داشته‌اند.
يك صاحب آژانس املاك مي‌گويد: مسكن سودمندترين محل براي سرمايه‌گذاري است، قيمت‌ها طي يك سال پيش 100‌درصد افزايش داشته و به افزايش خود نيز ادامه خواهد داد. هيچ بخش ديگري چنين سوددهي ندارد.
اين در حالي است كه بسياري ديگر نيز چنين عقيده‌اي دارند. صاحب يك فروشگاه فست‌فود معروف تهران با اعلام اينكه بازار مسكن براي سرمايه‌گذاري محل مناسبي است، مي‌گويد: ما در ماه‌هاي شلوغ ژانويه و فوريه تنها شش‌ درصد سود داشته‌ايم، اين در حالي است كه سود بازار مسكن بسيار بيشتر است.
يك صنعتگر ايراني كه افزايش قيمت‌ها منجر به تعطيلي دو شركت واردات محصولات پتروشيمي او شده مي‌گويد، ما طي يك سال در حدود 800‌هزار دلار زيان كرديم و پس از آن سرمايه‌گذاري در بخش مسكن را انتخاب كرديم و جالب بود كه طي دو ماه سود برابر با زيان خود را به دست آورديم.
به اعتقاد تحليلگر خبرگزاري فرانسه، در حال حاضر بسياري از صنعتگران ترجيح مي‌دهند تا بخشي از سرمايه خود را در بخش مسكن وارد كنند. در حالي كه برخي از ناظران پيش‌بيني مي‌كنند كه حباب كنوني مسكن خواهد تركيد، ديگران معتقد هستند كه بهاي مسكن همچنان به افزايش خود ادامه خواهد داد. برای دیدن تصویری از سایت رویتر به ادامه مطلب بروید

دانستني‌هاي رابطه مالك و مستاجر

ajancy — Thu, 29 May 2008 22:14:25 GMT

آيا مي‌دانيد براي تنظيم روابط بين مالك (موجر) و مستاجر، قانون، استانداردي را تعيين كرده است؟
رابطه بين مالك و مستاجر از جمله روابطي است كه عدم آگاهي هر يك از طرفين نسبت به استانداردهاي آن، خسارت‌هاي جبران‌ناپذيري را به فرد وارد مي‌سازد.
متاسفانه شرايط اقتصادي در كشور ما به گونه‌اي است كه مستاجر در جريان اين روابط بيشتر از مالك آسيب مي‌بيند.
تعداد مستاجر زياد در مقايسه با تعداد خانه‌هاي اجاره‌اي محدود از يك سو و قيمت‌هاي نجومي براي اجاره كه برخي مالكان پيشنهاد مي‌دهند، دو فاكتور مهمي است كه باعث شده مستاجر در مقابل مالك آسيب‌پذيرتر باشد.
اما ما در اين گزارش قصد داريم با تقويت دامنه شناخت مستاجران به موضوع اجاره مسكن، توانايي اين گروه را تا حد لازم نسبت به اجاره‌نشيني بالا ببريم.
نكاتي در اجاره‌نشيني وجود دارد كه هم مالك و هم مستاجر بايد آنها را شناخته و رعايت كنند. اگر اين نكات رعايت شود، مالك و مستاجر همچون دو دوست قديمي رابطه‌شان حفظ خواهد شد.
امروزه مستاجران در هنگام يافتن خانه جديد براي اجاره فقط به دنبال خانه‌اي هستند كه اجاره آن با توان مالي‌شان سازگاري داشته باشد. اين رويه كاملا غلط و به ضرر مطلق مستاجر مي‌باشد.
شيوه درست براي يافتن خانه اجاره‌اي مناسب اين است كه شما هم به دنبال خانه خوب و هم به دنبال مالك خوب باشيد.
برخي مالكان اين گونه تصور مي‌‌كنند كه مستاجر يعني برده، در صورتي كه مستاجر در عين حالي كه از خانه اجاره‌اي به عنوان سرپناه استفاده مي‌كند، حافظ منافع مالك در مدت حداقل يكسال نيز خواهد بود. قبل از آنكه ملكي را اجاره كنيد، حسابي در مورد شخصيت دروني مالك تحقيق كنيد. بهترين منبع تحقيقاتي در اين ميان مستاجر قبلي است. مي‌توانيد درباره طرز صحبت‌ كردن، اخلاق و ويژگي‌هاي مالك از مستاجر قبلي سوال كنيد. حتي مي‌توانيد علت نقل و انتقال مستاجر قبلي را نيز از او بپرسيد. شايد مستاجر قبلي از سركشي‌هاي بي‌مورد مالك و زخم زبان‌هاي همسر مالك خسته شده است!
در اجاره مسكن بايد مدت اجاره معين باشد كه معمولا اين مدت يك سال تعيين مي‌شود. مدت اجاره از روزي شروع مي‌شود كه بين موجر و مستاجر توافق شود و اگر در زمان عقد قرارداد اجاره ابتداي مدت ذكر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.
تعميرات و كليه مخارج كه در مورد اجاره براي امكان بهره‌برداري از آن لازم است بر عهده مالك است، مگر آنكه در قرارداد خلاف آن قيد شود. همچنين پرداخت هزينه‌هاي مربوط به اسباب و لوازمي كه براي استفاده از مورد اجاره همچون نصب آبگرمكن و شوفاژ و ... ضروري است، بر عهده مالك است.عامل مهمي كه معمولا باعث ايجاد اختلاف بين مالك و مستاجر مي‌شود، بحث پرداخت اجاره‌بها است.
قانون مي‌گويد مستاجر بايد در زمان‌هاي تعيين‌شده در قرارداد اجاره‌بها را پرداخت كند و در مقابل از موجر رسيد دريافت كند.
برخي از مستاجران استفاده‌هاي سوء از ملك مورد اجاره مي‌كنند. مثلا با آنكه ملك مورداجاره كاربري مسكوني دارد، اما مستاجر استفاده اداري يا تجاري از آن مي‌كند. قانون در چنين مواردي حق فسخ اجاره را به مالك داده است.
مستاجر به محض پايان زمان قرارداد بايد ملك را تخليه كند و اگر بعد از پايان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگه دارد، بايد به موجر اجاره‌بهايي كه معادل اجاره‌بهاي مكان شبيه به آن است، بپردازد. البته اگر مستاجر مبلغي را به عنوان رهن نزد مالك داشته باشد، مطابق قانون تخليه و تحويل مورداجاره، منوط به تحويل مبلغ رهن به مستاجر خواهد بود.
تنظيم قرارداد بين مالك و مستاجر بايد حتما در بنگاه‌هاي املاك معتبر رسمي انجام بگيرد.
بايد توجه داشت براي تنظيم قرارداد اجاره حتما دو نفر به عنوان گواه و شاهد ذيل سند اجاره را امضا كنند. همچنين تنظيم قرارداد بايد در فرم‌هاي چاپي معتبر انجام شود.
نكته آخر خسارت و وديعه‌اي است كه مالك در هنگام تخليه از مستاجر طلب مي‌كند. اولا اين مبلغ بايد مقدار آن براساس فيش‌هاي قبلي هزينه آب، برق، تلفن و گاز محاسبه شود و ثانيا مبلغ وديعه بايد در حضور بنگاه معاملات املاك و توسط مشاور املاك گرفته شود؛ بيان ساده‌تر مالك هرگز حق گرفتن مبلغي به صورت مستقيم از مستاجر در هنگام تخليه ملك را ندارد.

قیمت مسکن و ملک و املاک در تهران - بهار 1387

ajancy — Fri, 09 May 2008 09:05:53 GMT

نتیجه یک تحقیق میدانی توسط خبرنگار روزنامه دنیای اقتصاد در محله های تهران
برای دیدن قیمت املاک مناطق مختلف تهران به ادامه مطلب بروید

حذف وام خرید مسکن . بیراهه یا ... ؟؟؟!!!

ajancy — Fri, 09 May 2008 08:59:18 GMT

به‌زعم بسياري، مسكن مهم‌ترين كالاي اقتصادي است. چه آنكه از يك سو يك نياز اساسي براي آحاد افراد يك جامعه است و از سوي ديگر سهم آن در هزينه‌هاي يك خانوار به طور معمول بيش از هر كالاي ديگري است. اهميت فراوان اين كالا باعث شده تا دولت‌ها توجه ويژه‌اي به اين كالاي به‌خصوص داشته باشند كه شايد روشن‌ترين نماد اين توجه وجود وزارتخانه‌اي براي رسيدگي به امور مسكن در بسياري از كشورها از جمله كشور ايران باشد. از طرف ديگر انتقال‌ناپذيري اين كالاي بسيار مهم و زمان‌بر بودن فرآيند توليد و عرضه، كنترل بازار اين كالا را براي دولت‌ها سخت‌تر از كنترل بازار هر كالاي ديگري ساخته است. علاوه‌بر شرايط فوق، كه براي تمام كشورهاي دنيا يكسان است، بازار مسكن در ايران با يك كمبود ذاتي مواجه است. به گفته كارشناسان، در كشور حدود 6/1ميليون خانوار فاقد مسكن مستقل و 5/1ميليون خانوار فاقد مسكن مناسب با حداقل امكانات هستند. اين در حالي است كه با توجه به هرم سني جمعيت كشور و رسيدن جمعيت جوان كشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نياز به مسكن، سالانه ساخت 700هزار واحد مسكوني كه براساس پيش‌بيني‌ها تا سال 1390 به مرز 930هزار نفر نيز خواهد رسيد، حداقل براي حفظ وضع موجود ضروري است. اين در حالي است كه براساس آمار وزارت مسكن بالاترين ميزان عرضه مسكن مربوط به سال 1382 و حدود 700هزار واحد مسكوني، بدون احتساب واحدهاي تخريب‌شده، بوده و متوسط توليد مسكن چيزي كمتراز 500هزار واحد است، علاوه‌بر شرايط خاص بازار مسكن، بي‌ثباتي ويژگي‌ بارز اقتصاد كشور ما است. اين بي‌ثباتي در كنار كمبود ذاتي باعث مي‌شود كه وضع مسكن بسيار نابسامان بوده و هر شوكي كه به اقتصاد وارد مي‌شود، به نوعي به بازار مسكن منتقل شود. شوك‌هاي بازار سرمايه مشهودترين نوع اين شوك‌ها هستند. به‌علاوه وجود كمبود ذاتي، تقاضاي بالقوه عظيمي را مسكوت گذاشته كه هر نوع افزايش قدرت خريدي مي‌تواند آن را تحريك كند و بازار مسكن را با مازاد تقاضا و در نهايت افزايش قيمت روبه‌رو سازد. وجود همين تقاضاي ذاتي در عين حال قدرت مانور دولت در اين بازار را به حداقل مي‌رساند، چه آنكه عرضه‌كنندگان و يا به زبان بهتر دارندگان مسكن تمامي سياست‌هاي دولت را در اين شرايط مي‌توانند به نفع خود يا به زيان خريدار مسكن تغيير دهند.سابقه تاريخي بازار مسكن در كشور نيز مويد همين مطلب است. در سال‌هاي گذشته نيز دوراني وجود داشته كه افزايش قيمت‌هاي مسكن همانند دوران كنوني چشم‌گير بوده است. ريشه تمامي اين نوسانات قيمت در همان آسيب‌پذيري بازار مسكن است كه دلايل آن پيشتر ذكر شد. با توجه به اينكه هيچ سياست اقتصادي بدون هزينه نيست، استعداد بالاي بازار مسكن باعث شده تا هزينه‌هاي سياست‌‌هاي اقتصادي در بخش مسكن نمود پيدا كند.تنها راه مستقيم مبارزه با بحران كنوني افزايش عرضه است كه با توجه به فرآيند زمان‌بر آن، نتايج اين افزايش عرضه به زودي مشخص نمي‌شود. اقداماتي كه به محدود كردن وام‌هاي مسكن انجاميده و گويي راهي براي كاهش قدرت خريد و كاهش ميزان تقاضا است، به بيراهه رفتن است. بنا به تعريف، تقاضا مقدار كالايي است كه تقاضاكننده در سطح قيمت‌هاي موجود قادر و مايل به خريداري است. نگاهي به بازار مسكن نشان مي‌‌دهد كه در سطح قيمت‌هاي موجود نمي‌توان بازار مسكن را با مازاد تقاضا روبه‌رو دانست. بنابراين سياست‌هايي كه منجر به كنترل قدرت خريد مي‌شود، نمي‌تواند تاثير قابل‌توجهي داشته باشد. چه آنكه پيش از اعمال محدوديت به وام‌ها نيز حجم معاملات مسكن با افت مواجه گرديده بود. براي كاهش بورس‌بازي در مسكن كه به گزارش بانك مركزي سودده‌ترين سرمايه‌گذاري در كشور است، دولت مي‌تواند به دنبال رونق ساير بازارها باشد. جذاب كردن بازار سرمايه و توليد نه تنها مي‌تواند نقدينگي موجود در بازار مسكن را جذب كند و كاهش دهد، بلكه سرريز اين نقدينگي در توليد مي‌تواند به رشد اقتصادي بالاتر نيز منجر گردد.
به قلم فريدون ارجمند دنياي اقتصاد ۱۹ ارديبهشت سال ۱۳۸۷ شماره روزنامه ۱۵۱۷

ارز و طلا به جاي مسكن

ajancy — Sun, 13 Apr 2008 18:41:58 GMT

تقاضاي موجود براي مسكن را مي‌توان به دو بخش تقسيم كرد:
تقاضاي كساني كه به عنوان يك سرپناه به مسكن نگاه مي‌كنند و مسكن براي آنها يك كالاي مصرفي است و تقاضاي كساني كه انتظار دارند با سرمايه‌گذاري روي مسكن و خريدو فروش آن سود ببرند، يا حداقل ارزش پول خود را در برابر تورم حفظ كنند. از اين نظر مسكن يك دارايي سرمايه‌اي است. در اقتصادهاي پيشرفته اين نقش را بازارها و دارايي‌هايي مالي به عهده دارند.
علاوه بر اين، بازارهاي مالي و دارايي‌هاي مانند ارز و طلا معمولا نقش ضربه گير را در اقتصاد بازي مي‌كنند. بدين ترتيب كه در واكنش به تغيير حجم نقدينگي يا سياست‌هاي پولي، نياز است كه تعادل جديدي بين قيمت و تقاضا ايجاد شود. از آنجا كه كالاهاي معمولي، عموما در كوتاه‌مدت داراي چسپندگي قيمت هستند، فورا واكنش نشان نمي‌دهند و اين بازارهاي طلا و ارز هستند كه به سرعت دچار تغيير قيمت مي‌شوند و داراي نوسان قيمت بالايي هستند. به طور مثال در برابر يك سياست مالي انبساطي، قيمت ارز و طلا ممكن است به سرعت افزايش يابد؛ ولي در كوتاه مدت قيمت كالاها تغيير چنداني نكند. درحالي كه در بلند مدت قيمت ساير كالاها نيز به اين سياست واكنش نشان داده و به تدريج افزايش مي‌يابد و در كنار آن قيمت ارز و طلا و دارايي‌هاي مالي نيز به تدريج كاهش مي‌يابد. اين فرآيند در اقتصاد تحت عنوان Overshooting شناخته مي‌شود. به نظر مي‌رسد با اعمال كنترل‌هاي دولت روي بازارهاي ارز و طلا، بخش مسكن اين وظيفه را به عهده گرفته است و به عنوان ضربه‌گير تورم، نقش ايفا مي‌كند و در برابر افزايش نقدينگي، قيمت مسكن افزايش پيدا مي‌كند. تفاوت مسكن با دارايي‌هاي مالي و ارز و طلا اين است كه برخلاف ارز و طلا كه با افزايش قيمت ساير كالاها و رسيدن به حالت تعادل، دچار كاهش قيمت مي‌شدند، قيمت مسكن ثابت مانده و به اصطلاح منتظر افزايش ساير قيمت‌ها مي‌شود. به نظر مي‌رسد اقتصاد كشور در‌حال‌حاضر در اين مرحله است: مسكن تا حدودي دچار ركود شده است و قيمت ساير كالاها در حال افزايش است.
توصيه سياستي كه از اين بحث مي‌توان داشت، اين است كه دولت از كنترل بازارهاي پولي، با پايين نگاه داشتن دستوري نرخ بهره و همچنين كنترل بازارهاي ارز و طلا، با عرضه توسط بانك مركزي، دست بردارد و اجازه دهد نوسان قيمت‌ها به اين بازارها منتقل شود؛ زيرا نوسان قيمت در بازار طلا را مي‌توان تحمل كرد، اما نوسان قيمت در بازار مسكن و افزايش قيمت به معني وقوع بحران‌هاي عميق اقتصادي و اجتماعي است. همچنين لازم است دولت ابزارهاي مالي متنوع، شامل اوراق قرضه با سوددهي بالا و قابل مبادله در بازار را معرفي كند تا تقاضاي سفته بازي براي مسكن كاهش يابد.
البته نكته بسيار مهمي كه وجود دارد، اين است كه اگر اين اتفاق بيافتد و سوددهي در بازار مسكن كاهش يابد، هرچند افزايش قيمت مسكن تاحدود زيادي متوقف مي‌شود، اما مي‌تواند با خود بحران ديگري را پديد آورد؛ بدين ترتيب كه كساني كه با قصد سودآوري به اين بازار روي آورده‌اند و خود را به شدت بدهكار كرده‌اند، ممكن است با كاهش سوددهي بخش مسكن از پس بازپرداخت ديون خود برنيايند و مشابه آنچه در اقتصاد آمريكا رخ داده است، در اقتصاد كشور رخ دهد؛ البته بسيار عميق‌تر وشديدتر از آن. البته اين نكته آخر بيشتر متوجه كساني است كه قصد سرمايه‌گذاري در اين حوزه را دارند و سياست‌گذاران بهتر است آن را نشنيده بگيرند و به دنبال راهي براي ساماندهي به وضعيت مسكن باشند! - مقاله از مهدی نصرتی دنیای اقتصاد ۲۵ فروردین ۱۳۸۷

شناسايي خانه‌هاي خالي در تهران آغاز شد (آیا این کار می تواند اثری بر قیمت مسکن بگذارد؟)

ajancy — Sun, 13 Apr 2008 18:36:54 GMT

تاكيد قاليباف بر اخذ عوارض سنگين از واحدهاي مسكوني خالي از سكنه
شهردار تهران بار ديگر بر دريافت عوارض سنگين از خانه‌هاي خالي تاكيد كرد و گفت: هم‌اكنون مقدمات كار در شهرداري در حال انجام است و به محض پايان رسيدن عمليات شناسايي خانه‌هاي خالي، اخذ ماليات از اين خانه‌ها آغاز مي‌شود.
دكتر محمدباقر قاليباف روز گذشته در حاشيه مراسم افتتاح همزمان شش ايستگاه آتش‌نشاني در شهر تهران گفت: در راستاي اجرايي كردن مصوبه شوراي شهر در دريافت عوارض از خانه‌هاي خالي از سكنه، هم‌اكنون طرح مميزي اين منازل را در سطح شهر در دست اجرا داريم.
شهردار با بيان اينكه 200هزار واحد مسكوني خالي از سكنه در شهر تهران وجود دارد، افزود: همزمان در بخش‌هاي مختلف شهر كار شناسايي اين خانه‌ها انجام مي‌شود تا از آنها عوارض بيشتري دريافت كنيم.
شهردار تهران در حالي تعداد خانه‌هاي خالي در شهر را 200هزار واحد مسكوني عنوان مي‌كند كه برابر نتايج سرشماري نفوس و مسكن سال 85، از 2ميليون و 200هزار واحد مسكوني موجود در شهر تهران فقط 59هزار و 91 خانه خالي از سكنه است.
اگر فرض كنيم از سال 85 تاكنون بر تعداد اين خانه‌ها افزوده شده كه قطعا همين طور است در اين صورت نهايت تعداد آنها دو برابر شده و به 100هزار خانه خالي رسيده است.
با اين حساب 100هزار خانه خالي در برابر 2ميليون واحد مسكوني موجود در شهر نشان دهنده خالي بودن 5درصد كل خانه‌هاي تهران است كه اين رقم نيز بر اساس نرم جهاني رقمي طبيعي و استاندارد است و نيازي به كاهش آن از طريق ماليات سنگين نيست.
شهردار تهران در حاشيه مراسم افتتاح همزمان شش ايستگاه آتش‌نشاني از انعقاد قراردادي تحت عنوان طرح رفاه شهري بين سازمان آتش‌نشاني و بيمه كارآفرين خبر داد و گفت: طرح بيمه رايگان آتش سوزي دو ميليون واحد مسكوني از 12 فروردين‌ماه آغاز شده است و واحدهاي مسكوني شهر تهران را تا سقف 5ميليون تومان بيمه خواهد كرد. شهردار تهران اضافه كرد: دو ميليون تومان از مبلغ اين بيمه براي خسارت ساختماني و سه ميليون تومان نيز براي خسارت لوازم منزل خواهد بود كه بيمه كارآفرين براساس گزارش سازمان آتش‌نشاني پرداخت مي‌كند. وي خاطرنشان كرد: براي اين بيمه نيازي به مراجعه مردم نيست و با اطلاع‌رساني و مراجعه به درب منازل، بيمه اجرايي مي‌شود.
وي در ادامه با اشاره به اينكه به صنعت بيمه در كشور توجه چنداني نشده است و از توسعه اين صنعت غافل شده‌ايم، خاطرنشان كرد: صنعت بيمه ما از كشورهاي توسعه يافته عقب‌تر است و با توجه به اينكه ايران جزو 10 كشور حادثه‌خيز جهان محسوب مي‌شود بايد تلاش شود كه صنعت بيمه در كشور از پيشرفت مقبولي برخوردار شود. اين در حالي است كه متاسفانه در چند دهه گذشته اين صنعت تنها در قالب صنعت دولتي نگه داشته شده است كه اين مهم حاكي از وجود نقاط ضعف جدي در اين بخش است.
سياست ما در بافت‌هاي فرسوده؛ دخالت مستقيم مردم
شهردار تهران همچنين در ادامه سخنان خود درباره سياست شهرداري تهران در مورد بافت‌هاي فرسوده گفت: سياست قطعي در بحث بافت‌‌هاي فرسوده اين است كه افرادي كه خود مالك و صاحب‌خانه هستند كار را انجام دهند و دنبال كنند. شهرداري هم در پايان كار و صدور پروانه به آنها كمك خواهد كرد؛ اما زمين‌هاي كوچك و متراژهاي زير 100 متر بايد تجميع شوند.
تاييديه آتش‌نشاني قبل‌از ساخت اجباري شد
در همين حال در ادامه اين مراسم مديرعامل سازمان آتش‌نشاني شهر تهران با اشاره به اينكه شش ايستگاه جديد آتش‌نشاني در شش منطقه شهر تهران به طور همزمان مورد بهره‌برداري قرار گرفت، گفت: تعداد ايستگاه‌هاي آتش‌نشاني در پايتخت به 87 ايستگاه خواهد رسيد. مدير عامل سازمان آتش‌نشاني گفت: تمامي نقشه‌هاي واحد‌هاي مسكوني در سال 87 بايد توسط سازمان آتش‌نشاني تاييد شود.
حاجي‌بيگي خاطرنشان كرد: براي رسيدن به استانداردهاي جهاني نيازمند 120 ايستگاه آتش‌نشاني هستيم كه كار احداث ايستگاه‌هاي مورد نياز با روند قابل قبول در حال انجام است و پيش‌بيني مي‌شود كه تا پايان سال 89 تعداد ايستگاه‌هاي مورد نياز آتش‌نشاني در شهر تهران احداث و تكميل شود.
به نقل از روزنامه دنیای اقتصاد ۲۵ فروردین ۱۳۸۷ گروه مسكن- ليلا درخشان

بحران وام مسكن در آمريكا و ادامه كاهش (سقوط) قيمت مسكن در آمريكا

ajancy — Fri, 28 Mar 2008 16:36:42 GMT

قبل از خواندن اين مطلب آرزو مي كنيم كه روزي روزگاري در تهران و ديگر شهرهاي كشور خودمان هم شاهد كاهش قيمت مسكن باشيم و به اميد روزي كه ملك و املاك و مسكن از شكل كالايي سرمايه اي و طبعا دچار سفته بازي خارج شود.
ظرف سه ماه آخر سال گذشته، بهاي مسكن در آمريكا حدود ‪ ۹درصد كاهش داشته است

در عمده شهرهاي بزرگ آمريكا بهاي مسكن در مقايسه با سال گذشته كاهش قابل توجه داشته است.

شهر ميامي از ايالت فلوريدا ضعيف‌ترين بازار مسكن را داشته و ظرف سال گذشته ‪ ۱۷/۵درصد كاهش از خود نشان داده است. لاس وگاس و فينكس از ايالتهاي نوادا و آريزونا ‪ ۱۵/۳درصد كاهش و شهرهاي لس آنجلس، سن ديگو، سن فرانسيسكو، ديترويت و واشنگتن پايتخت آمريكا همه كاهش دو رقمي داشته اند. بر اساس این گزارش ، بسياري از تحليلگران معتقدند كه بازار مسكن در آمريكا ظرف سال ‪ ۲۰۰۸هم صدمه خواهد ديد و بهاي مسكن و خريد و فروش آن كاهش خواهد داشت.
با ادامه بحران بازار مسكن در آمريكا، بهاي خانه‌ها در اين كشور در ماه ژانويه ‪ ۴/۱۱‬درصد كاهش داشت كه ظرف ‪ ۲۰‬سال گذشته بي‌سابقه است .
ناتواني مردم آمريكا در بازپرداخت اقساط وام‌هاي مسكن باعث شده تا ميليونها خانه در آمريكا به حراج گذاشته شود و همين مساله باعث كاهش بهاي مسكن در اين كشور شده است .
نتيجه يك بررسي نهادهاي مسوول در آمريكا نشان مي‌دهد بهاي خانه ها در شهرهاي ميامي و لاس وگاس در ميان ‪ ۲۰‬شهر بزرگ اين كشور با بيشترين كاهش مواجه شده اند.
بهاي مسكن در اين دو شهر آمريكا بطور متوسط حدود ‪ ۲۰‬درصد كاهش داشته است .
‪ ۱۳‬شهر از ‪ ۲۰‬شهر بررسي شده بزرگترين كاهش ماهانه را در ماه ژانويه نشان داده اند.
شارلوت از كاروليناي شمالي كمترين كاهش را داشته و تنها ‪ ۸/۱‬درصد سقوط كرده است .
كارشناسان اقتصادي در آمريكا تخمين زده بودند كه ظرف سال جاري بهاي مسكن بين ‪ ۱۵‬تا ‪ ۲۰‬درصد كاهش نشان دهد. واشنگتن پايتخت آمريكا براي اولين بار كاهش دو رقمي نشان داده است . شهرهاي فينيكس (آريزونا)، سن ديگو(كاليفرنيا)، لس آنجلس (كاليفرنيا) ، ديترويت (ميشيگان )، تامپا(فلوريدا) و سن فرانسيسكو(كاليفرنيا) بين ‪۱۸‬ تا ‪ ۱۳‬درصد كاهش بهاي مسكن را گزارش داده اند.

گزاررش بانک مرکزی از روند قیمتها در 9 ماهه اول سال 1386 و افزایش اجاره بهای مسکن

ajancy — Fri, 28 Mar 2008 16:19:13 GMT

شاخص بهاي مستغلات، اجاره و فعاليت‌هاي كار و كسب با 7/20 درصد افزايش نسبت به دوره مشابه سال قبل حدود 8/17 درصد از افزايش شاخص كل را به خود اختصاص دادند. متوسط شاخص بهاي مستغلات، اجره وفعاليت هاي كار وكسب در 9 ماهه سال 1386 نسبت به سال قبل 7/20 درصد رشد داشت كه بالاترين ميزان رشد در بين گروه‌هاي اصلي شاخص‌ بهاي توليدكننده بود، در دوره مورد بررسي متوسط شاخص بهاي گروه واسطه‌گري هاي مالي و شاخص گروه تامين برق، گاز و آب نسبت به دوره مشابه سال قبل به ترتيب 5/6 و 1/4 درصد رشد داشت.
برای مطالعه کل مطلب به ادامه بروید

وضعیت افزایش یا کاهش قیمت مسکن در تهران را در سال 1387 چگونه پیش بینی می کنید؟

ajancy — Thu, 27 Mar 2008 20:14:17 GMT

خواهشمندم در نظرسنجی پیشبینی قیمت املاک در تهران در سال ۱۳۸۷ شرکت کنید و چنانچه نظر و تفسیری داشتید در نظرات آنرا منعکس کنید.

آنچه که متقاضیان می توانند گواهی های آن را از منطقه شهرداری درخواست کنند

ajancy — Tue, 25 Mar 2008 22:20:39 GMT

انواع پروانه ساختمان
-	پروانه بر روی اراضی بایر
-	تخریب و نوسازی
-	اضافه اشکوب
-	توسعه بنا
-	تغییرات
-	تبدیلات
-	تغییر نقشه
-	تمدید پروانه، تعویض سقف، تعویض مهندس

انواع گواهی ساختمان
-	عدم خلاف
-	پایان ساختمان
-	پایان ساختمان قبل از سال 1349
-	تمدید پایان ساختمان
-	پایان کار آپارتمانی

تفکیک و تجمیع اراضی
-	تفکیک
-	افراز
-	تجمیع

استعلام ها
-	پاسخ استعلام کسبی
-	پاسخ استعلام طرح