نتیجه یک تحقیق میدانی توسط خبرنگار روزنامه دنیای اقتصاد در محله های تهران
برای دیدن قیمت املاک مناطق مختلف تهران به ادامه مطلب بروید
ادامه مطلب

به‌زعم بسياري، مسكن مهم‌ترين كالاي اقتصادي است. چه آنكه از يك سو يك نياز اساسي براي آحاد افراد يك جامعه است و از سوي ديگر سهم آن در هزينه‌هاي يك خانوار به طور معمول بيش از هر كالاي ديگري است. اهميت فراوان اين كالا باعث شده تا دولت‌ها توجه ويژه‌اي به اين كالاي به‌خصوص داشته باشند كه شايد روشن‌ترين نماد اين توجه وجود وزارتخانه‌اي براي رسيدگي به امور مسكن در بسياري از كشورها از جمله كشور ايران باشد. از طرف ديگر انتقال‌ناپذيري اين كالاي بسيار مهم و زمان‌بر بودن فرآيند توليد و عرضه، كنترل بازار اين كالا را براي دولت‌ها سخت‌تر از كنترل بازار هر كالاي ديگري ساخته است. علاوه‌بر شرايط فوق، كه براي تمام كشورهاي دنيا يكسان است، بازار مسكن در ايران با يك كمبود ذاتي مواجه است. به گفته كارشناسان، در كشور حدود 6/1ميليون خانوار فاقد مسكن مستقل و 5/1ميليون خانوار فاقد مسكن مناسب با حداقل امكانات هستند. اين در حالي است كه با توجه به هرم سني جمعيت كشور و رسيدن جمعيت جوان كشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نياز به مسكن، سالانه ساخت 700هزار واحد مسكوني كه براساس پيش‌بيني‌ها تا سال 1390 به مرز 930هزار نفر نيز خواهد رسيد، حداقل براي حفظ وضع موجود ضروري است. اين در حالي است كه براساس آمار وزارت مسكن بالاترين ميزان عرضه مسكن مربوط به سال 1382 و حدود 700هزار واحد مسكوني، بدون احتساب واحدهاي تخريب‌شده، بوده و متوسط توليد مسكن چيزي كمتراز 500هزار واحد است، علاوه‌بر شرايط خاص بازار مسكن، بي‌ثباتي ويژگي‌ بارز اقتصاد كشور ما است. اين بي‌ثباتي در كنار كمبود ذاتي باعث مي‌شود كه وضع مسكن بسيار نابسامان بوده و هر شوكي كه به اقتصاد وارد مي‌شود، به نوعي به بازار مسكن منتقل شود. شوك‌هاي بازار سرمايه مشهودترين نوع اين شوك‌ها هستند. به‌علاوه وجود كمبود ذاتي، تقاضاي بالقوه عظيمي را مسكوت گذاشته كه هر نوع افزايش قدرت خريدي مي‌تواند آن را تحريك كند و بازار مسكن را با مازاد تقاضا و در نهايت افزايش قيمت روبه‌رو سازد. وجود همين تقاضاي ذاتي در عين حال قدرت مانور دولت در اين بازار را به حداقل مي‌رساند، چه آنكه عرضه‌كنندگان و يا به زبان بهتر دارندگان مسكن تمامي سياست‌هاي دولت را در اين شرايط مي‌توانند به نفع خود يا به زيان خريدار مسكن تغيير دهند.سابقه تاريخي بازار مسكن در كشور نيز مويد همين مطلب است. در سال‌هاي گذشته نيز دوراني وجود داشته كه افزايش قيمت‌هاي مسكن همانند دوران كنوني چشم‌گير بوده است. ريشه تمامي اين نوسانات قيمت در همان آسيب‌پذيري بازار مسكن است كه دلايل آن پيشتر ذكر شد. با توجه به اينكه هيچ سياست اقتصادي بدون هزينه نيست، استعداد بالاي بازار مسكن باعث شده تا هزينه‌هاي سياست‌‌هاي اقتصادي در بخش مسكن نمود پيدا كند.تنها راه مستقيم مبارزه با بحران كنوني افزايش عرضه است كه با توجه به فرآيند زمان‌بر آن، نتايج اين افزايش عرضه به زودي مشخص نمي‌شود. اقداماتي كه به محدود كردن وام‌هاي مسكن انجاميده و گويي راهي براي كاهش قدرت خريد و كاهش ميزان تقاضا است، به بيراهه رفتن است. بنا به تعريف، تقاضا مقدار كالايي است كه تقاضاكننده در سطح قيمت‌هاي موجود قادر و مايل به خريداري است. نگاهي به بازار مسكن نشان مي‌‌دهد كه در سطح قيمت‌هاي موجود نمي‌توان بازار مسكن را با مازاد تقاضا روبه‌رو دانست. بنابراين سياست‌هايي كه منجر به كنترل قدرت خريد مي‌شود، نمي‌تواند تاثير قابل‌توجهي داشته باشد. چه آنكه پيش از اعمال محدوديت به وام‌ها نيز حجم معاملات مسكن با افت مواجه گرديده بود. براي كاهش بورس‌بازي در مسكن كه به گزارش بانك مركزي سودده‌ترين سرمايه‌گذاري در كشور است، دولت مي‌تواند به دنبال رونق ساير بازارها باشد. جذاب كردن بازار سرمايه و توليد نه تنها مي‌تواند نقدينگي موجود در بازار مسكن را جذب كند و كاهش دهد، بلكه سرريز اين نقدينگي در توليد مي‌تواند به رشد اقتصادي بالاتر نيز منجر گردد.
به قلم فريدون ارجمند دنياي اقتصاد ۱۹ ارديبهشت سال ۱۳۸۷ شماره روزنامه ۱۵۱۷